불법 건축물(위반건축물) 확인하는 방법

 

전세, 매매를 통해 부동산 계약을 할 때 내가 입주하는 건물이 정상인지 확인하는 것은 기본 중에 기본입니다. 그중 불법건축물은 전세 대출이나 보증보험 가입이 안 되는 요소로 중개사가 안내를 할지라도 본인이 꼭 체크해야 합니다.

 

 

확인하는 가장 간단한 방법은 위와 같이 건축물대장을 확인하는 방법입니다. 대장 확인하는 방법과 자세한 건축물대장 보는 법은 본문에 모두 적어놨으니, 이 부분 만이라도 꼭 확인하셔서 부동산 피해 없으시길 바랍니다.

 

불법 건축물 확인 방법

 

불법 건축물을 확인 방법은 크게 세 가지입니다. 건축물대장을 통해 확인하는 방법, 직접 방문하여 육안으로 확인하는 방법, 마지막으로는 시, 군청 주무부서에 문의를 하는 방법이 있습니다. 

 

건축물대장 확인하기

정부 24 민원사이트> 건축물대장 열람해 불법 건축물대장을 확인할 수 가있습니다. 대장에서 불법건축물, 위반건축물이 적발된 경우 대장 첫 면에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시되어 쉽게 확인할 수 있습니다. 정확한 위반 내용은 건축물대장 변동사항에서 확인할 수 있습니다.

 

건축물대장 확인하기

 

건축물대장 보는 방법은 아래에 자세히 소개했습니다. 비단 불법건축물이 아니더라도 부동산 투자를 할 때 알아두면 좋은 정보이기 때문에 참고하시길 바랍니다.

 

직접 확인하기

두 번째로는 직접 육안으로 확인하는 방법이 있습니다. 4층 이상 주택의 경우 9m 이상 일조권에 대한 규제로 허용 면적이 줄어 가건물이나 계단식으로 건물을 지을 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 4층 이상의 주택이 온전하다면 불법건축물을 의심해봐야 합니다.

 

특히 전세 계약을 할 땐 직접 확인해야 합니다. 왜냐하면 전세계약의 경우 위반건축물에 대한 규제가 있기 때문에 대출에 제한될 수 있기 때문입니다.

 

시, 군청 주무부서에 문의(어려움)

마지막으론 시, 군청에 건축물 관련 부서로 연락하여 위반건축물에 대한 이행강제금 여부를 물어보는 것입니다. 불법 건축물에 경우 준공 이후 무단으로 증축을 한 건축물대장상 반영되지 않는 경우가 있습니다. 

 

이러한 허점을 막기 위해 해당 건축물에 대한 벌금(이행강제금)을 확인해봐야 합니다. 본인이 계약하려는 건축물이 벌금이 내고 있다면, 불법건축물인 것을 알 수 있기 때문입니다.

 

하지만 대부분의 공무원들은 이러한 부분에 문의를 할 경우 향후 생길 분쟁으로 인해 알려주지 않는 경우가 많습니다. 이때는 '어느 정도의 이행강제금을 예상하고 집을 계약하면 좋을지' 돌려서 질문을 하면 대략적인 금액도 파악할 수 있고, 불법건축물의 여부를 확인할 수 있으니 융통성 있게 질문하는 방법을 활용해 보시길 바랍니다.

 

불법 건축물 확인해야 하는  이유

불법 건축물(위반건축물)을 확인해야 하는 가장 큰 이유는 계약 시 대출제한이나 불이익 때문입니다. 또한 보증금을 보호할 수 있는 보증보험에 가입조건에도 위배되기 때문입니다.

 

일반 금융권에서는 합법적인 건물, 신용이 보증된 임차인, 우선변제권이 확실한 건물에 대해서만 대출을 해주기 때문에 불법 건축물이 있는 경우 지금 계약을 하기 위해서도 대출이 불가하며, 계약 후 향후에 적발이 된다면 전세계약금 연장에도 불이익을 받게 됩니다. 그렇기 때문에 불법 건축물에 대한 여부는 꼭 체크하시길 바라겠습니다.

 

• 전세대출제한 또는 불이익
• 전세보증보험가입 불가
• 매매 시 이행강제금에 대한 분쟁 가능성

 

또한 집을 매매할 때 벌금에 대한 부분에서 이전 주인과의 분쟁이 있을 수 있기 때문입니다. 불법건축물에 대한 여부를 확인하지 못하고 매매를 진행했는데, 그동안 이행강제금을 내지 않았다면 그 피해는 고스란히 본인에게 오기 때문입니다.

 

이전에는 이행강제금이 5회까지만 적용되었지만 이제는 건축물을 이전으로 복원하기 전까지는 계속 내야 하기 때문에 이행강제금은  거주하는 이상 지속적으로 발생할 수밖에 없습니다. 따라서 계약 시에 반드시 불법 건축물 여부를 꼼꼼히 확인하시고, 계약 후 이행강제금에 대한 내용을 특약사항으로 걸어 피해를 줄이기 실 바랍니다. 

 

건축물대장 보는 법

 

건물에 정보를 보는 방법에는 등기부 등본과 건축물대장이 있습니다. 등기부 등본에 경우 소유권과 저당에 대한 내용을 주로 언급하는 내용이고, 건축물대장은 주소, 건축물에 대한 내용을 주로 언급하기 때문에 건축물에 관한 정보를 얻으시려면 건축물대장으로 확인하시는 것을 추천드립니다.

 

건축물대장에서 살펴볼 것은 가구형태, 주소, 호수, 소유자, 위반건축물 확인 등이 있습니다. 처음 건축물대장을 선택함에 있어 다가구/다세대 선택 옵션과 표제부/전유부 선택 옵션이 있습니다. 다가구 주택은 한 명에 주인이 건물을 관리하는 일반 주택, 빌라 등을 이야기하며, 다세대 주택은 건물에 한 호수별로 주인이 존재하는 아파트, 오피스텔 등을 생각하시면 됩니다.

 

총괄, 표제부와 전유부는 건물에 전체나 호실을 나눠서 알아보고 싶을 때 선택하면 됩니다. 총괄은 동 전체, 표제부는 개별 동, 전유부는 동의 각 호수를 확인하고 싶을 때 선택하면 됩니다.

 

• 다가구 - 건물 전체 주인이 한 명인 건물, 다세대 - 건물의 한 호당 주인이 따로 존재는 건물
• 총괄 - 동전체 표제부 - A동, 전유부 - 각 호실
• 주소 - 정확한 주소 확인(등기부등본보다 신뢰도가 높음)
• 호수 - 오피스텔/호수, 다가구/가구수, 다세대/세대수
• 소유자 현황 - 계약자 확인
• 일반건축물대장 옆 위반건축물 표기
• 변동사항에 위반건축물 내용 확인

 

주소란을 확인하는 경우 실제 주소지(호수)와 표기된 주소지를 확인을 하여 실제로 존재하고 있는 곳인지 확인하는 것이 중요합니다. 호수의 경우 오피스텔은 호수로, 다가구는 가구수로, 다세대는 세대수로 표시되어 실제 거주하고 있는 가구수와 대장상 가구수가 맞는지 확인하고 아닌 경우 불법 건축물에 대한 의심을 해봐야 합니다.

 

마지막으로는 건축물대장 갑구에서 위반건축물로 표기될 경우 아래에 변동사항을 확인해 어떤 내용으로 불법건축물이 지어졌는지 확인하시길 바랍니다. 

 

불법 건축물(위반건축물) 확인하는 방법 정리

불법 건축물 확인 방법은 크게 3가지가 있습니다. 건축물대장 확인, 직접 확인, 관할 시, 군청 부서에 문의. 불법건축물이 있는 경우 전세대출 규제가 많고, 향후 불이익이 있을 가능성이 높기 때문에 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

 

건축물대장상 주소, 소유자 현황, 호수, 위반건축물을 확인하여 불법건축물이 있는지 합법한 부동산 계약인지를 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다.

 

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